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界面新闻记者 | 王妤(wángyú)涵

在全球化(quánqiúhuà)浪潮的推动下，中国(zhōngguó)物业服务行业正经历一场前所未有的转型(zhuǎnxíng)与加速，曾被视为地产行业附属的物业企业，正在开启全新的“大航海时代”。

近日，埃及住房部下属(shǔ)埃及新城市社区管理局(guǎnlǐjú)与中埃合资企业地平线运营管理（埃及）股份有限公司签署新行政(xíngzhèng)首都中央商务区城市运营执行协议。

而中海物业作为地平线(dìpíngxiàn)运营管理公司(gōngsī)的股份持有者，将承接此次合约中的物业管理服务。

值得关注的是，中海物业之外，自2024年(nián)以来，已有宝石花物业、侨银股份等多家物业企业将目光投向海外市场，开启了出海征程(zhēngchéng)。

“总体来说，出海能够(nénggòu)为物企打开了一个全新的市场，扩大市场规模和(hé)寻求新增长点，获取更高的利润，并实现品牌国际化与提升”，中指研究(yánjiū)院物业事业部研究副总监彭雨在接受界面新闻采访时表示。

从时间轴来看，物企出海(chūhǎi)早有先行者探路。

早在2014年，彩生活就收购了新加坡物业公司Steadlink Asset布局海外市场，试图通过资本手段快速切入成熟市场。此后，虽然过程中有波折(bōzhé)，但物业企业出海的步伐(bùfá)从未停止(tíngzhǐ)。

2019年，绿城服务(fúwù)(fúwù)斥资约5026.77万澳元收购澳洲早教机构(jīgòu)MAG的56%股权，有意将服务边界拓展至社区增值服务；2022年10月，特发服务在安哥拉罗安达设立子公司(zigōngsī)，坚定地跟随华为等大客户步伐。

2024年以来，更多的物业企业加入到出海行列(hángliè)，路径也(yě)更加多元。

去年3月份，宋都服务宣布以3000万澳元收购(shōugòu)澳大利亚黄金矿企Black Cat股权； 11月，侨银(qiáoyín)股份与(yǔ)阿联酋中国创新中心签署战略合作协议，探索城市公共服务合作新模式(móshì)； 12月，宝石花物业成功中标拉丁美洲五国境外(jìngwài)物业服务项目，服务范围覆盖房屋维护、设备运行、保洁绿化等全方位内容。

然而(ránér)海外征途也并非坦途。

宋都服务的(de)收购交易最终被(bèi)单方面终止(zhōngzhǐ)；而绿城服务则在2024年11月宣布出售MAG部分股权，交易金额约3120万澳元，相比于当初的收购价，这笔投资账面亏损明显。

这一进一退之间(zhījiān)，折射出物业企业海外经营所面临的复杂挑战。

与国内相比，海外市场的政策条款、市场需求(shìchǎngxūqiú)、竞争环境、生活习俗等方面均有可能存在差异(chāyì)，双方未必能达成同样地服务理念和方式(fāngshì)，直接进行海外业务拓展可能会为物业企业带来风险。

再者(zàizhě)，物业(wùyè)行业作为劳动密集型行业，同时也是微利行业，人力成本是无疑是物企成本消耗中占比最大的(de)，选择出海也势必会带来一系列的就业问题。如何在控制成本与(yǔ)保证服务质量之间找到平衡点，也成了每个出海物企的核心课题。

“本地化用工，成本无疑会更低(dī)一些”，中物智库高级研究员宋子谦在采访中对界面(jièmiàn)新闻表示。

“也正因如此，目前国内物业企业出海，最直接的(de)还是带动当地物业服务业的发展，对当地的就业会有一定(yídìng)提升。国内物业企业输出的人才，主要还是以(yǐ)管理人员和技术人员为主。”

不过，这也意味着会面临着一些风险和挑战，主要是本地化用工面临的员工素质问题，以及可能引发(yǐnfā)的意想不到的文化冲突。所以，如何(rúhé)构建一套融合国内(guónèi)管理精髓与本地文化特色(tèsè)的培训和管理体系，是本地化成功的关键。

“当下能够选择出海战略的物企，普遍为国内市场经营状况良好的物企，这些企业(qǐyè)的出海战略并非是对国内与(yǔ)国外市场的取舍(qǔshě)，而是对自身业务的进一步补充，为企业打开全新的市场”，彭雨指出。

据悉，此次中海物业承接(chéngjiē)的项目涵盖(hángài)10座办公楼、5座住宅楼、4座大型酒店及385.8米的“非洲第一高楼”标志塔。

据(jù)中海物业方面介绍，未来会将国内的智慧物管经验与海外(hǎiwài)(hǎiwài)市场需求进行深度融合，打造海外服务标杆，为国家高质量共建“一带一路”贡献力量。

从中海物业自身(zìshēn)发展来看，这一海外突破背后，是(shì)其近年来的深度战略调整。

财报数据显示，2024年(nián)，中海物业实现营业收入140.24亿元，同比增加7.5%；毛利23.26亿元，同比增加12.4%；公司(gōngsī)普通股权持有人应占溢利15.11亿元，同比增加12.5%；在管面积(miànjī)同比增加7.4%至4.31亿平方米(yìpíngfāngmǐ)。

具体来看，4.31亿平方米(yìpíngfāngmǐ)的在(zài)管面积中，有1.02亿平方米（约23.7%）来自公共及其他物业项目，较2023年(nián)增加了210万平方米。同时，在报告期内的新增订单中有3200万平方米为公共及其他物业，占新增面积的比例(bǐlì)达到43.2%。

这一数据也指向中海物业(wùyè)正在发力城市服务，逐步完成从传统住宅物业向多元业态拓展(tuòzhǎn)的战略转型。

“从特点来看(láikàn)(láikàn)，目前国内物业企业主要采取‘跟随’策略”，彭雨对(duì)界面新闻指出。而依照“跟随”对象的不同，总体来看可以分为两大类：

第一类是为负责(fùzé)基建等业务的关联方提供服务，比如此次中海物业服务的埃及中央商务区运营项目(xiàngmù)，该项目不仅是埃及国家复兴(fùxīng)计划的重要工程，还是中埃共建“一带一路”的重点工程。

这种模式的(de)优势在于，项目(xiàngmù)的体量通常较大，且确定性(quèdìngxìng)高、客户信任度高（基于国内长期合作），能快速形成规模效应，有效降低初期开拓风险。

第二类则是(shì)作为跨国企业的(de)优质供应商，跟随(gēnsuí)大客户的全球化业务布局，承接客户的非核心业务外包服务，比如特发服务针对华为在全球的自建基地提供的综合设施管理（IFM）服务。

这类业务则通常要求(yāoqiú)物企具备极强(jíqiáng)的标准化输出、跨文化沟通协调、本地资源整合等多项(duōxiàng)能力，是检验物企真正国际化服务水准的试金石。

究其原因，对身处海外的(de)中资企业而言，国内(guónèi)的物业企业作为长期合作的对象更加值得信任，因此当前国内物企出海的本质，仍是其他中资企业海外布局(bùjú)的延伸。

这种“抱团出海”的模式，在(zài)当前阶段具有显著的现实(xiànshí)合理性和可操作性。

行业变局下的生存之道(shēngcúnzhīdào)

当中国物业企业(qǐyè)集体(jítǐ)将目光投向海外，背后是深刻的行业变局与发展逻辑。

近年来(jìnniánlái)，国内(guónèi)物管行业由“高速增长”转为“高质发展”，物业上市公司的管理规模增速也在持续放缓。

中指研究院统计数据显示，2024年(nián)，物管行业管理(guǎnlǐ)面积均值(jūnzhí)1.29亿平方米，同比增长5.92%增速首次跌至个(gè)位数；合约面积均值1.71亿平方米，同比增长2.02%；管理面积中来自第三方的占(zhàn)比为60.28%，较2023年下降2.01个百分点，增速持续放缓。

从资本表现来看，2024年全年，物业板块总市值跌幅为(wèi)2.67%。进入2025年以后，总市值稳步小幅增长，整体(zhěngtǐ)呈现温和复苏态势。截至(jiézhì)今年4月30日，板块总市值达到2789.77亿元；PE均值约为21.25倍(bèi)。

与此同时(yǔcǐtóngshí)，住宅(zhùzhái)物业费提价困难重重，公建物业市场则面临政府采购预算收紧、付款周期延长等压力，让行业整体的利润率承压。

“未来，国内市场仍将处于高度竞争的状态，行业未来的发展趋势包括提升(tíshēng)服务(fúwù)质量、开展多元业态、创新服务内容、推动数字化转型、优化人才结构(jiégòu)等方面”，彭雨指出。

而出海，无疑为头部物企实践这些转型方向(fāngxiàng)提供了更广阔的试验场(shìyànchǎng)和潜在的高价值客户。

另外，值得注意的是，政策的东风正在为物企出海(chūhǎi)创造新机遇。

2025年《提振消费专项行动方案》等政策明确提出“推动物业服务(fúwù)等服务消费条目纳入(nàrù)鼓励(gǔlì)外商投资产业目录”。这将形成双向开放格局：不但国内(guónèi)企业有机会出海参与海外项目，以“五大(wǔdà)行”为代表的外资未来也有望进一步在国内拓展市场，推动市场扩容与模式创新。

因此，在外资企业“走进来”的同时，国内(guónèi)企业也可以(kěyǐ)将更多目光投向海外市场，瞄准海外市场的相关机会。

这也意味着，头部物企有望(yǒuwàng)将海外市场视为战略布局的选项之一。

一方面，行业竞争压力持续增加，国内市场的(de)竞争已达白热化，物业企业开拓(kāituò)全新市场、全新业务(yèwù)的期望也将与日俱增，具备出海的意愿.

另一方面(lìngyìfāngmiàn)，伴随着物业企业服务能力的持续(chíxù)提升，物业企业也逐渐有能力承接海外那些更高标准与要求的项目。

长期来看，彭雨认为，未来伴随着国家(guójiā)建设(jiànshè)“一带一路”倡议的进一步发展与推广，将会有更多中资企业(zhōngzīqǐyè)参与到海外的基建、园区、贸易、金融、文化交流等项目之中，跟随(gēnsuí)它们出海的物业企业数量同样有望进一步增加。

在此基础上，随着物企海外业务探索的(de)进一步成熟，以及海外市场对国内(guónèi)物企接受程度的提升，物业企业后续有望作为“一带一路”的直接参与者，为所在区域(suǒzàiqūyù)直接提供(tígōng)服务，从而进一步拓展物业行业的市场空间，提升物业企业的国际形象。